Comment un bailleur social agit pour préserver son patrimoine

L’Office Auxerrois de l’Habitat a fait confiance à l’expertise de QIOS, filiale de l’Association QUALITEL, pour réaliser son plan de maintenance patrimoniale et ainsi maintenir la qualité de ses logements.

La mission de l’OAH : œuvrer contre la précarité du logement

Créé en 1930 pour répondre à la crise du logement, l’Office Auxerrois de l’Habitat (OAH) dispose aujourd’hui d’un patrimoine de plus de 5 000 logements répartis sur le département de l’Yonne dont une part très importante d’habitats collectifs (92 %). En 2017, l’OAH a obtenu la certification Qualibail qui récompense sa démarche qualité visant une meilleure qualité de service et la satisfaction de ses locataires.

L’Office maintient son patrimoine à un haut niveau d’entretien et c’est dans le cadre de cette exigence qu’il a souhaité mettre en place un plan de maintenance patrimonial. L’OAH intervient sur un territoire caractérisé par un patrimoine ancien de qualité, à Auxerre notamment. Certains immeubles sont d’ailleurs classés au répertoire des monuments historiques, ce qui a induit une approche technique adaptée.

Un plan de maintenance patrimonial pour entretenir et renouveler son parc immobilier

Afin de prévoir et ainsi mieux organiser les interventions et la maintenance de son parc immobilier, tout en optimisant les coûts associés, l’OAH a décidé de mettre en place un plan de maintenance. Ce schéma directeur lui permet de réaliser et de mettre à jour un plan de dépenses prévisionnelles pluriannuelles de maintenance, de gros entretien voire de renouvellement de son patrimoine immobilier.

  • Cette mission se base sur une méthodologie qui s’adapte aux attentes, aux moyens et aux contraintes de délais de l’organisme.
  • Différents systèmes de diagnostics existent tels que le sondage, le traitement par famille, par l’âge, ou encore une approche systématique.
  • Elle consiste, dans un premier temps, à bien analyser et comprendre la problématique de l’organisme, les enjeux et les attentes finales. Le paramétrage initial est donc essentiel avec la validation d’un prototype et une phase de test.
  • L’analyse des documents et diagnostics existants est un point de passage nécessaire (DPE, Amiante…). Dans le cas présent, cette analyse a été facilitée par l'accès à des données à jour de l’OAH.

Un bilan très positif pour l’OAH

Lauréat de la consultation relative à la création d’un plan de maintenance patrimonial, QIOS a réalisé cette mission en étroite collaboration avec les équipes de l’Office. La prestation délivrée par QIOS a permis à l’OAH d’effectuer un bilan technique, tant en matière de maintenance curative qu’au niveau des améliorations nécessaires.

Les points réglementaires sont évalués pour chaque opération tout comme les risques inhérents aux patrimoines anciens (la sécurité incendie par exemple). L’impact amiante a été quantifié dès lors qu’une action pouvait être entreprise.

La mission a depuis été complétée par l’expertise complémentaire d’un patrimoine faisant l’objet d’une acquisition de la part de l’Office, l’objectif étant le dépassement des 6 000 logements sur le département.

Depuis l’abandon de notre ancien système de gestion prévisionnelle de l’entretien, l’office souhaitait établir un état complet de son patrimoine, avec une vigilance particulière sur les aspects réglementaires et de sécurité, l’objectif final étant l’actualisation prochaine de notre plan stratégique de patrimoine. […] La mission s’est bien déroulée, le rendu est assez qualitatif, nous avons pu ponctuellement demander des approfondissements techniques durant le déroulement du projet lorsque des sujets sont apparus. […] En première approche, la projection des besoins financiers réalisée par QIOS pour maintenir voire améliorer notre patrimoine est assez cohérente par rapport à l’idée que nous pouvions avoir. Il nous reste maintenant à réaliser un travail d’arbitrage largement facilité par la fourniture de la base de données patrimoniale et l’analyse multicritère proposée.

Jean-Luc Mary, responsable du département technique